Имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку: как правильно получить налоговый возврат

Каждый гражданин РФ, а также нерезиденты, которые официально трудоустроены и с доходов которых удерживается налог в размере 13%, могут получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку. Условия, порядок и процедура получения налоговой льготы регламентируются законом, а именно статьей 220 Налогового Кодекса Российской Федерации. При привлечении заемных средств с целью приобретения жилой недвижимости, полагается два имущественных вычета – основной и на сумму уплаченных процентов по кредиту.

Содержание

Имущественный вычет при ипотеке

Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку

Налоговый вычет при покупке жилой недвижимости в ипотеку позволяет уменьшить сумму доходов, с которых удерживается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). К примеру, если годовой доход гражданина составил 1,2 млн. рублей, то размер НДФЛ составит 156 тысяч рублей. В случае приобретения жилья можно вернуть удержанный с доходов налог, воспользовавшись правом на получение налогового вычета.

Не предусмотрен вычет в следующих случаях:

  • при заключении сделки купли-продажи жилья между близкими родственниками (мужем и женой, братьями и сестрами, родителями и детьми и т.д.);
  • при покупке недвижимости юридическими лицами и предпринимателями для использования ее в производственных целях;
  • при приобретении жилья за счет средств материнского капитала;
  • если стоимость жилья была оплачена работодателем или за счет средств из местного/федерального бюджета.

Имущественный вычет при покупке квартиры

До внесения изменений в НК РФ в 2014 году ипотечный вычет при покупке квартиры можно было получить только один раз за всю жизнь, причем никаких ограничений по стоимости недвижимости не было. После 2014 года получить вычет можно многократно, по нескольким купленным объектам, вот только максимальная сумма не может превышать 2 миллиона рублей. То есть, если в 2013 году была куплена квартира за 6 млн. руб., то можно было получить вычет в размере 780 тыс. руб. При покупке второй и каждой последующей квартиры воспользоваться правом на получение налоговой льготы уже было невозможно.

Пример
В 2015 году был куплен жилой дом за 700 тысяч рублей, а в 2017 году была совершена сделка по обмену квартиры с доплатой в сумме 1,3 млн. рублей. В первом и во втором случае можно получить налоговый вычет, поскольку общая стоимость обеих сделок равняется 2 млн. руб., что не превышает установленное законом ограничение.

До 2014 года законом было предусмотрено, что в случае приобретения жилья в долевую собственность, право на получение налогового вычета делилось между владельцами прямо пропорционально их долей в квартире. На сегодняшний день каждый из собственников может получить льготу в размере фактически понесенных затрат, но не более чем на 2 млн. руб.

Когда можно получить налоговый вычет

При покупке жилья, в том числе и в ипотеку, возникает право на получение налогового вычета. Получить вычет можно не только в случае с ипотечным займом, но и с любым другим видом целевого кредита, при условии, что в кредитном соглашении указано, что средства будут направлены на покупку жилой недвижимости. Если в договоре цель кредита не указана, то независимо от того, что фактически заемные средства пошли на приобретение жилья, налоговый вычет по кредитным процентам получить не удастся.

Средства на приобретение жилья

Право на получение налоговой льготы возникает в момент:

  • регистрации права собственности на квартиру/дом – при покупке готового жилья;
  • оформления и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости – при приобретении жилья в новостройке;
  • при получении выписки из ЕГРН о регистрации права собственности – в случае покупки земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.

С момента возникновения права на налоговый вычет можно в любой момент заявить о нем, подав соответствующее заявление и пакет сопутствующих документов в налоговый орган. А получить льготу можно будет в следующем году после возникновения такого права. К примеру, сделка купли-продажи квартиры состоялась в сентябре 2019 года, документы поданы в ФНС – в ноябре, а налоговый вычет покупатель недвижимости получит только в 2020 году.

Сколько можно вернуть налога с покупки квартиры в ипотеку

При покупке жилья в кредит можно получить два вычета – от стоимости приобретенной недвижимости и от суммы уплаченных по займу процентов. Размер основного вычета составляет 13% от стоимости квартиры, но не более чем 2 миллиона рублей. Уменьшить базу налогообложения за счет вычета по ипотечным процентам можно в размере равном 13% от суммы начисленных по займу процентов, но не более чем 3 млн. рублей.

Это значит, что если стоимость приобретенного в ипотеку жилья превышает сумму в 2 миллиона рублей, то покупатель может рассчитывать лишь на возврат налога в размере 260 тысяч рублей (2 млн. руб. × 13%). Или если сумма уплаченных процентов превышает 3 миллиона рублей, то больше чем 390 тысяч рублей вычета получить не удастся, поскольку это максимальный размер налоговой льготы.

Рассчитывать на возврат налога

Таким образом, при приобретении жилой недвижимости в кредит можно вернуть до 650 тысяч рублей налога (260 тыс. руб. + 390 тыс. руб. = 650 тыс. руб.). В случае, когда новоиспеченный владелец квартиры не использовал за год всю сумму вычета, то он может воспользоваться остатком в будущих отчетных периодах. Это значит, что если сумма вычета превышает размер годового НДФЛ, то разница между этими суммами не сгорает, а переходит на следующий год. Вычет переносится из года в год, пока не будет использован полностью.

Воспользоваться вычетом по процентам не удастся до тех пор, пока не будет использован полностью основной имущественный вычет. Оформлять вычет по кредитным процентам нужно только после использования суммы основного вычета. Для этого придется подавать все вышеперечисленные документы в налоговую повторно.

Документы для имущественного вычета по ипотеке

Чтобы воспользоваться своим правом и вернуть подоходный налог, необходимо подготовить полный пакет документов для налогового вычета за квартиру по ипотеке. В него входит:

  1. Налоговая декларация (форма 3-НДФЛ). Образец декларации можно скачать в интернете. В налоговую службу нужно подавать оригинал документа.
  2. Паспорт или любой иной документ, удостоверяющий личность заявителя. Подается заверенная копия документа (первые страницы и страница с записью о регистрации).
  3. Справка с работы о размере заработной платы за год, в котором была куплена квартира (форма 2-НДФЛ). В случае, когда заявитель официально работал в отчетном периоде в нескольких местах, то необходимо получить справку о доходах у каждого работодателя. В ИФНС необходимо предоставить оригинал формы.
  4. Оригинал заявления на получение имущественного вычета.
  5. Заверенная копия договора купли-продажи недвижимости или ДДУ (договор долевого участия).
  6. Документы (квитанции, расписки, чеки и т.д.), подтверждающие факт осуществления расчетов за квартиру.
  7. Заверенная копия выписки из Росреестра о праве собственности на объект жилой недвижимости. Если жилье приобреталось по ДДУ, то данный документ не требуется.
  8. Передаточный акт. В налоговую требуется предоставить заверенную копию акта приема-передачи объекта, который составляется и подписывается при сдаче дома в эксплуатацию. Копия акта является обязательным документом в перечне только для тех заявителей, которые приобрели жилье по ДДУ. Для тех, кто стал собственником квартир по договору купли-продажи, данная бумага не нужна.

Все эти документы необходимы для оформления налоговой льготы в случае приобретения недвижимого жилого имущества. Но список документов для получения налогового вычета по ипотеке пополнится еще и такими бумагами:

  • заверенная копия ипотечного соглашения;
  • справка из банковского учреждения о начисленных и выплаченных за отчетный период процентах (подается в оригинале).

Подача документов для вычета

Если квартира была куплена мужем и женой в совместную собственность, нужно будет приложить к вышеперечисленным документам еще и такие:

  • оригинал заявления об определении долей в имуществе каждого из супружеской пары;
  • копия свидетельства о браке.

Для оформления возврата подоходного налога с ипотеки, также могут понадобиться:

  • копия свидетельства ребенка, если от его имени оформляется вычет;
  • заверенные копии платежных документов, подтверждающих расходы на приобретение строительных и расходных материалов, если вычет оформляется на дом, построенный самостоятельно;
  • реквизиты банковского счета заявителя;
  • идентификационный номер налогоплательщика.

Идентификационный номер налогоплательщика

В случае, когда оформляется заявка на вычет по процентам при рефинансировании первоначального целевого займа, важно, чтобы в соглашении о рефинансировании также была четко обозначена цель кредита. В ФНС предоставляется в этом случае заверенные копии двух соглашений – первоначального кредитного договора и договора о рефинансировании.

Справка из банка для налогового вычета по ипотечному займу

Тем, кто не знает, как получить налоговый вычет с уплаченных процентов, стоит обратиться в банк для получения справки о произведенных платежах по кредиту. Этот документ является достаточным основанием для получения налогового вычета. Этот документ оформляется и выдается в банке, в котором налогоплательщик оформил займ на покупку квартиры. В каждом банковском учреждении действуют свои правила и тарифы, поэтому стоит быть готовыми к тому, что получение такой справки может оказаться платной услугой. Это также касается и сроков выдачи документов. В одном учреждении могут выдать справку на следующий день после обращения клиента, а в другом придется подождать 5-7 рабочих дней.

Справка об уплаченных процентах

В справке об уплаченных по ипотеке процентах должна содержаться следующая информация:

  • номер и дата подписания кредитного соглашения;
  • информация о заемщике – его фамилия, имя, отчество, ИНН;
  • график произведенных заемщиком выплат по кредиту в разрезе погашения основного долга и суммы начисленных процентов;
  • сумма погашенной части основного долга (за отчетный год);
  • сумма уплаченных процентов по кредиту (за год);
  • общая сумма произведенных заемщиком выплат по ипотеке в течение отчетного года (года, за который он планирует получить налоговый вычет);
  • фактический остаток долга состоянием на дату выдачи такой справки.

Справка должна быть оформлена надлежащим образом:

  • содержать все реквизиты банка, который ее выдал;
  • должны быть поставлены подпись ответственного лица и мокрая печать;
  • указан регистрационный номер исходящей документации с соответствующим штампом;
  • указана дата выдачи документа.

Порядок оформления налогового вычета

Получать вычет можно путем подачи необходимых документов в налоговую инспекцию (лично или в онлайн режиме) или по месту работы. Для тех, кого интересует вопрос, как получить налоговый вычет с ипотеки, нужно знать, что процедура оформления достаточно проста, если необходимые для этого документы по списку были подготовлены заранее:

  1. Заполнить декларацию формы 3-НДФЛ.
  2. Написать соответствующее заявление о желании получить вычет.
  3. Приложить пакет вышеперечисленных документов.
  4. Обратиться в налоговый орган или к работодателю, которого налогоплательщик трудоустроен.
  5. В случае подачи полного пакета документов, заявка будет принята к рассмотрению.
  6. Рассматривать ее будут около трех месяцев.
  7. В случае положительного результата, на счет, указанный в заявлении, будут перечислены денежные средства (в течение одного месяца с момента принятия решения налоговым органом).

Облегчить процедуру подачи документов в налоговую инспекцию можно, если зарегистрироваться на официальном сайте ФНС и создать там Личный кабинет налогоплательщика. Осуществить это можно несколькими способами:

  1. Использовать данные учетной записи на портале «Госуслуги», если таковая имеется. Этот метод актуален только для тех граждан, которые лично непосредственно обращались с целью получения реквизитов доступа в один из органов, в которых есть операторы ЕСИА (Единая система идентификации и аутентификации). Это может быть Почта России, Многофункциональные Центры и др.
  2. Использовать регистрационную карту. Но чтобы ее получить, необходимо лично обратиться в налоговый орган.
  3. Воспользоваться КЭП (квалифицированной электронной подписью).

Обратиться в налоговый орган

Налоговый вычет и материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку

На сегодняшний день существует немало программ ипотечного кредитования, согласно которым в качестве первого взноса можно использовать средства материнского капитала. Использование заемных средств для покупки жилья приравнивается к расходам, а использование средств маткапитала не относится к расходам, поскольку является государственной помощью семьям с двумя (и больше) детьми. Поэтому получение вычета имеет свои характерные особенности в данном случае.

Самым распространенным способом использования средств материнского капитала является оплата первоначального взноса.

Пример
Квартира приобретена стоимостью 1 900 000 руб. В качестве первоначального взноса был использован сертификат на материнский капитал, сумма которого составила 453 026 рублей. Все остальное было выплачено заемными средствами. Следовательно, основной налоговый вычет можно получить лишь на сумму ипотечного кредита, то есть стоимость квартиры за вычетом средств маткапитала: (1,9 млн. руб. – 453 026 руб.) × 13% = 1 446 974 руб. × 13% = 188 106,62 руб. В данном случае можно будет вернуть 13% от полной суммы переплаты по кредиту, поскольку для погашения займа материнский капитал не использовался.

Иногда покупатели недвижимости к средствам маткапитала добавляют еще и собственные сбережения, чтобы оплатить первый взнос за жилье. Остальное берется в кредит. В такой ситуации размер вычета увеличивается на сумму собственных сбережений, которые были приобщены к деньгам материнского капитала. Но результат тот же – имущественный вычет полагается на всю стоимость купленной квартиры за вычетом средств маткапитала.

Средства материнского капитала

Пример
Семья купила дом в поселке за 1.7 млн. руб. Первый взнос составил 700 тыс. руб., из которых 453 026 руб. – средства материнского капитала. Остаток суммы – 1 млн. руб. семья взяла в кредит. Следовательно, сумма возврата налога составит: (1,7 млн. руб. – 453 026 руб.) × 13% = 162 106,62 руб. Относительно начисленных процентов, то здесь семья получит вычет в полном объеме — 13% от суммы переплаты.

Бывают ситуации, когда квартира куплена в ипотеку, а средства материнского капитала используют для погашения части задолженности по займу. В таком случае сумма для получения основного налогового вычета с квартиры, купленной в ипотеку, уменьшается на сумму маткапитала, плюс ко всему уменьшается и размер переплаты по кредиту, а соответственно и сумма налогового вычета по процентам.

Пример
Гражданка взяла кредит в 2016 году на покупку квартиры стоимостью 2 млн. рублей. Первый взнос она осуществила за счет личных сбережений в размере 350 тыс. руб. Остаток суммы был оплачен за счет заемных средств. Спустя год после покупки она уже погасила 1,2 млн. рублей кредитной задолженности. Ей оставалось внести еще 850 тыс. руб., включая начисленные проценты. В 2017 году в ее семье рождается второй ребенок, и гражданка получает сертификат на сумму 453 026 рублей, который она использует для погашения остатка задолженности. После этого долг составил 850 тыс. руб. – 453 026 руб. = 396 974 руб., который гражданка погашает уже из собственных средств.

В данном случае гражданка могла бы заявить вычет в размере 260 тысяч рублей плюс вычет по процентам на всю сумму кредита. Но поскольку она использовала маткапитал для погашения части долга, то налоговый возврат при покупке квартиры в ипотеку будет на сумму: (2 млн. руб. – 453 026 руб.) × 13% = 201 106,62 руб. (вместо 260 тыс. руб.). Поскольку размер займа уменьшился на сумму маткапитала, то соответственно и размер переплаты по нему будет меньше. Исходя из этого, размер вычета по процентам тоже уменьшится.

Налоговый вычет при досрочном погашении

Нередко заемщики стремятся выплатить свой долг по кредиту досрочно. Но это решение далеко не всегда оправдано, поскольку большинство банковских учреждений предлагает ипотеку с аннуитетной системой погашения задолженности. Это значит, что к основной сумме займа плюсуется сумма процентов за весь период кредитования, а затем делится на количество месяцев (срок действия ипотечного соглашения). Заемщик равными частями ежемесячно погашает задолженность, но вот только сначала в основном погашается сумма начисленных процентов, а погашение тела кредита откладывается на конец периода кредитования.

Таким образом, если кредит был оформлен на срок 10 лет и заемщик решил его закрыть досрочно спустя 7 лет, то смысла в таком погашении нет, поскольку все начисления по процентной ставке по кредиту он уже выплатил, осталась только сумма основного долга. Согласно разъяснениям Центрального Банка РФ, заемщик должен платить проценты только за фактический срок пользования кредитом, поэтому если он пользовался им 7 лет вместо 10, то и проценты по займу должны быть пересчитаны.

Если банк не идет навстречу и не желает делать перерасчет при досрочном закрытии ипотечного договора, восстановить справедливость можно через суд. В случае удовлетворения искового заявления заемщика, он теряет:

  • право на получение налогового вычета по процентам при покупке квартиры в ипотеку;
  • доверие банковского учреждения и безупречную кредитную репутацию, поскольку при досрочном погашении займа и возврата погашенных ранее процентов, банки будут весьма неохотно выдавать займы таким клиентам.

Восстановить справедливость через суд

В случае с налоговым вычетом, прежде чем подавать заявление на возмещение уплаченных излишне процентов по досрочно выплаченному кредиту, нужно самостоятельно все рассчитать и проанализировать. Ведь сумма возвращенных банком процентов может быть существенно меньше, чем имущественный вычет по ипотеке. Поэтому важно заранее взвесить все «за» и «против» и только потом принимать решение.

Пример
Ипотека оформлена на срок 10 лет. Кредитом пользовались фактически 7 лет, после чего его досрочно погасили. Схема погашения займа – аннуитетная. Даже если банк сделает перерасчет кредита из 10 лет на 7, все равно выплата большей части процентов придется на первые несколько лет кредитования. Возврат излишне уплаченных процентов будет незначительным. А вот если не делать перерасчет и подать заявление на получение налогового вычета, то сумма будет гораздо большей – 13% от суммы переплаты.

Редко, но все-таки случаются ситуации, когда вычет был предоставлен неправомерно или в большем объеме, чем полагается. В таком случае производится возврат налогового вычета за ипотеку. Такое бывает, когда вычет по процентам уже был получен заемщиком, но он досрочно погасил кредит, на основании чего был произведен перерасчет и возврат излишне уплаченных процентов.

Покупка квартиры в кредит является одним из самых доступных методов приобретения собственного жилья. А если учесть, что в итоге можно еще возврат НДФЛ по ипотеке в сумме до 650 тысяч рублей (до 260 тыс. руб. – от стоимости квартиры, до 390 тыс. руб. – от суммы переплаты по кредиту), то это еще больше мотивирует граждан на такой важный и ответственный шаг. Право на имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку – это еще один шаг в направлении оказания помощи российским гражданам в решении их жилищных проблем.

+1
Загрузка...
Комментарии
  1. Марина

    Правильно ли я поняла из данной статьи, что при покупке жилья в строящемся доме (по ДДУ) я не могу претендовать на вычет, пока квартира не будет сдана? Если оплата произошла в 2019, а квартира планируется к сдаче в 2021, то за какой год я могу подавать документы на вычет?

Добавить комментарий